El presente boletín en materia de financiamiento realizado por el equipo especializado REAL ESTrATEgy en consultoría de financiamiento, está dirigido precisamente a ti, Profesional o Desarrollador Inmobiliario, constructor o bien que tienes alguna necesidad de financiamiento para tus proyectos o empresa o que te interesa el tema del financiamiento en general.
Te brindamos a continuación algunos de los puntos principales que los Comités de Financiamiento, de Fondos o los Órganos de Decisión de Financiamiento de las Instituciones Financieras, revisan y basan sus decisiones de aceptación o declinación de los proyectos inmobiliarios propuestos para apoyarlos ya sea con capital o financiamiento por parte de estas mismas Instituciones.
Los proyectos objeto de financiamiento deberán cumplir principalmente con los siguientes puntos o condicionantes y mientras mejor se cumplan, las probabilidades de aceptación en los diversos órganos de decisión o Comités de Financiamiento, serán mayores:
- Se debe de tener muy en cuenta el perfil de Riesgo del Fondo o de la Institución de financiamiento, ya que entre más conservador sean o mayor aversión al riesgo tengan, los destinos o segmentos sobre los que buscarán incrementar sus activos en financiamiento serán menores y solo darán financiamiento en aquellos menos vulnerables a los problemas macroeconómicos o mejor dicho aquellos en los cuales sus mercados sean menos especulativos o riesgosos. Aquí entonces lo que hemos observado en el mercado a raíz de la crisis es que los Comités de Fondos e Instituciones de financiamiento se han enfocado principalmente en atender o incrementar sus exposiciones en aquellos mercados masivos tales como vivienda de interés social, power centers y hoteles business class.
- En materia de financiamiento en segmentos de vivienda o comercial, los predios en los que se realicen los proyectos, deberán de ser propiedad del grupo desarrollador o bien de algún Fideicomiso cuyo único fin sea la construcción y comercialización del proyecto sobre el que se busca financiamiento. El predio deberá de estar completamente liquidado y sin ningún problema o limitante legal.
- Un punto fundamental para ser objeto de búsqueda de financiamiento en los mercados hoy en día, es que la totalidad de jugadores involucrados en el desarrollo, construcción y comercialización de los proyectos, deberán de contar con una serie de elementos que lleven a la conclusión de los Comités de financiamiento acerca de que se cuenta con un probado track record, lo cual en nuestra opinión consideramos que lo que se revisa con mayor relevancia entre otros aspectos son los siguientes:
- El nivel de Gobierno Corporativo
- Experiencia en el tipo de proyecto y segmento de que se trate, en donde dependerá de cada Institución pero en promedio creemos conveniente contar con al menos de 3 años tanto a nivel vehículo legal como de sus principales
- Una intachable experiencia crediticia en el manejo de financiamiento.
- Te comentábamos que uno de los temas críticos en cuanto a track record es la experiencia de financiamiento lo cual se monitorea y comprueba a través del informe de Buró de Crédito del Desarrollador y de los accionistas, así como del representante legal del Desarrollador, dentro de un periodo reciente previo a la solicitud de financiamiento y cumpliendo en dicho informe con los criterios descritos a continuación: a) Estar al corriente con todos los pagos de intereses y principal del(os) financiamiento (s); b) No encontrarse en algún incumplimiento que pueda resultar en un vencimiento anticipado de algún financiamiento; no deberás haber presentado ningún adeudo mayor a 15,000 UDIS, que no haya sido pagado por un periodo mayor de 2 meses, durante los 12 meses anteriores a la fecha del otorgamiento del financiamiento o reportar claves de prevención: 78, 79, 80, 81, 82, 83, 84, 85, 86, 87, 88 y 92; así como Claves de Observación FR, PC y VR. Es importante que si existe alguna contingencia en cuanto a este tema, deberás de sincerar con su consultor especializado, para que le puedan asesorar respecto a la mejor manera de presentar y abordar la contingencia frente al Banco y, revisar si existe alguna posibilidad de tratamiento para la obtención favorable del financiamiento solicitado.
- En cuanto al tipo de proyecto objeto de financiamiento que se busca apoyar por parte de los Comités e Inversionistas, podemos comentar que el apoyo en cuanto al monto del financiamiento, hemos visto mayor cautela, es decir que el financiamiento no podrá exceder del 65% del Costo del proyecto. Por su parte, el valor de cada unidad y con el objeto de contar con mayor certidumbre de obtención de financiamiento, no deberán de exceder el valor de MXN 700 Mil pesos y cada fase no deberá de ser mayor a las 300 viviendas.
- Para mayor certidumbre en la petición de financiamiento, y en lo que se refiere a la parte de capitalización de los Desarrollos, hemos observado una tendencia hacia lo conservador en cuanto al equilibrio entre capital y financiamiento; por lo que una recomendación importante de nuestro equipo de análisis para ti, es dar un mayor nivel de certidumbre a los analistas de los bancos, a través de tener una mayor aportación de capital y que reduzca la proporción de financiamiento, en el proyecto por parte del Desarrollador y ésta cuando menos sea de un 20% de la inversión total. Este número entre mayor sea, incrementará la probabilidad de éxito en la decisión final de la aprobación del financiamiento.
Debemos de cambiar nuestra filosofía, las prácticas de financiamiento de los años previos al 2008, han terminado, ahora ya no solamente basta con aportar el terreno, sino que se deberá de mostrar un importante componente de capital invertido en el propio proyecto y quizá hasta se deberán de ofrecer garantías adicionales o garantías personales (avales) a la hora de pedir un financiamiento de construcción
Los puntos antes mencionados no son fáciles de concretar, pero esperamos te sean de utilidad para conocer aquellos aspectos que debes considerar a la hora de preparar alguna solicitud de financiamiento o invitación de algún socio inversionista a su proyecto. También ten en consideración que un alto porcentaje de las declinaciones de financiamiento, se debe a un desconocimiento sobre los puntos aquí señalados pero sobre todo a una presentación deficiente de las solicitudes de financiamiento y a una falta de conocimiento de las personas, perfiles, límites, condiciones, políticas, procesos de las entidades que pretende le apoyen con financiamiento o capital.
En nuestro grupo REAL ESTrATEgy nos hemos especializado en brindar consultoría para la obtención de financiamiento o capital, por lo que ponemos a tus órdenes nuestra consultoría en financiamiento. Adicionalmente, ponemos a tu disposición nuestra plataforma exitosa de Proyectos e Inversión, la cual precisamente su principal función es poner en contacto por un lado a los desarrolladores inmobiliarios que están buscando capital o financiamiento y, por el otro, a cientos de fuentes de financiamiento o inversionistas con distintos segmentos y niveles de apetito de financiamiento.
La página de la Plataforma de Proyectos e Inversión es: http://inversioninmobiliariaonline.com
Equipo REAL ESTrATEgy
